AG Frankfurt: Vermieter soll für Lüge des Maklers nicht haften
Was Amtsrichter (und auch andere Gerichte) manchmal in ihrer Rechtsprechung Absurdes verzapfen, darüber kann wohl jeder Rechtsanwalt ein Lied singen. In der Presse wird heute über ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 19.09.2012, Aktenzeichen: 33 C 3082/12 (93), mit der Schlagzeile „Makler dürfen lügen“ berichtet.
Da der Inhalt der Urteilsbegründung bisher nicht veröffentlicht wurde, ist etwas Vorsicht geboten. Die Presse gibt rechtliche Sachverhalte nicht immer zutreffend wieder. [Ergänzung vom 18.11.2012: die Urteilsbegründung liegt nun vor, siehe unter diesem Link]
Inhaltlich ging es bei der Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt danach um eine Mietminderung eines Wohnungsmieters. Die Wohnung sollte laut einer Internetannonce des Maklers eine Fläche von 74 m² haben und wurde zu einem Mietzins von 920 € [netto] im Monat vermietet.
Nach dem Einzug in die Wohnung stellte der Mieter jedoch fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 62 m² Fläche umfasst und kürzte die Miete entsprechend. Im Mietvertrag waren keine Angaben zur Wohnungsgröße enthalten.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat einer Klage des Vermieters auf Zahlung der gekürzten Miete stattgegeben und laut dpa ausgeführt: „«Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einer Annonce genügt nicht, wenn im Mietvertrag kein Hinweis auf die Wohnungsgröße enthalten ist.» “
Sollte dies tatsächlich die tragende Erwägung gewesen sein, scheint dies rechtlich in der Tat zweifelhaft. Da der Vermieter den Makler eingeschaltet hat, handelt der Makler [ggf.] als Erfüllungsgehilfe des Vermieters und es kommt eine Zurechnung der Angaben des Maklers für den Vermieter gemäß § 278 BGB in Betracht.
Es spielt dann keine Rolle, ob der Vermieter selbst in der Annonce eine falsche Wohnungsgröße angegeben hat oder der Makler. Es liegt insofern eine Pflichtverletzung vor [die dem Vermieter ggf. zugerechnet wird].
Worüber man sich streiten könnte, wäre allenfalls, ob sich diese falsche Angabe bei der Entscheidung des Mieters zur Anmietung der Wohnung auch ausgewirkt hat oder ob der Mieter auch die Wohnung mit 62 m² zum Mietzins von 920 € angemietet hätte.
Im Übrigen ist in der Rechtsprechung aber hinlänglich entschieden, dass bei einer Abweichung der angegebenen Wohnfläche von der vermieteten Wohnfläche um mehr als 10 % in jedem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt ist.
Leider ist aus der Pressemeldung nicht ersichtlich, ob das Urteil berufungsfähig ist. Falls nicht, könnte der Mieter ja noch darüber nachdenken, gegen den Makler vorzugehen. Der Reputation der Makler dürfte dieses Urteil in jedem Fall nicht zuträglich sein.
[Ergänzung vom 10.11.2012: Ein Leser wies freundlicherweise noch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 256/09, hin, in dem der Bundesgerichtshof sich in einem ähnlichen Fall zur Frage einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung äußerte. In dem dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter eine Grundrißskizze und eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben. Daraus schloss der Bundesgerichtshof, dass beide Parteien von dieser Wohnfläche ausgingen.
In dem vom Amtsgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall scheint dies nicht der Fall gewesen zu sein. Darauf dürfte die Formulierung des Amtsgerichts basieren, dass die alleinige Angabe der Wohnfläche in der Annonce nicht genügend ist, um von einer Wohnflächenvereinbarung auszugehen. Meine „Kritik“ an dem Frankfurter Urteil [das ja noch nicht schriftlich veröffentlicht ist, so dass dies alles nur mit Vorsicht zu genießen ist] richtet sich darauf, dass zu prüfen gewesen wäre, ob sich der Vermieter nicht die Falschangabe des Maklers zurechnen lassen müsste und insofern eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegt.]
[Ergänzung vom 13.11.2012 anlässlich einer weiteren Leserfrage:
Aus dem wenigen, was bisher aus dem Urteil bekannt ist, scheint es neben der Internetannonce keine anderen Angaben zur Wohnungsgröße gegeben zu haben. Dann ist es im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich folgerichtig, eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße und somit auch die Mietminderung abzulehnen.
Eine andere Frage ist aber, ob eine Wohnflächenvereinbarung über eine Zurechnung der Angaben des Maklers gemäß § 278 BGB bzw. über eine vorvertragliche Pflichtverletzung durch die falsche Angabe der Wohnungsgröße in der Internetannonce des Maklers in Betracht kommt. Dafür ist entscheidend, ob der Wohnungsmakler als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen ist.
Das Kammergericht z.B. hat dazu mit Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen: 8 U 208/06, entschieden:
„Der Makler ist Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er sich nicht auf reine Maklerdienste beschränkt (z.B. Erstellung des Expose´s: OLG Hamm NJW-RR 1991,546), sondern mit Wissen und Wollen des Auftraggebers im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wird, die typischerweise diesem obliegen. Erklärungen des Maklers in diesem Rahmen sind dem Auftraggeber zuzurechnen, insbesondere falls er sie veranlasst hat oder dem Makler freie Hand gelassen hat und binden den Auftraggeber (Palandt/Sprau, a.a.O., Einf. § 652 BGB, Rdnr. 9; BGH NJW 1996,451; 1999,638; 2004,2156).“
Ob dies vorliegend der Fall war, kann man nur anhand der Umstände des Falles entscheiden, die hier nicht bekannt sind. Dies müsste vom Gericht aber geprüft werden, denn bei einer Zurechnung der Angaben des Maklers über § 278 BGB käme dann doch eine Wohnflächenvereinbarung und Mietminderung in Betracht oder bei einer vorvertraglichen Pflichtverletzung dann auf dem Umweg über den Schadensersatzanspruch.]
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Die Entschedung stößt m.E. besonders sauer auf, da sich angesichts der Wohnungsnot zumindest in Großstädten eine Annahme der Mieter könne die Wohnung vor Vertragsabschluss ausmessen als lebensfremd erweist.
Sorry, aber angesichts der Entscheidung BGH VIII ZR 256/09 meine ich, dass Sie sich mit dem „Verzapfen“ etwas weit aus dem Fenster lehnen. Zumal der Makler einen Maklervertrag auch mit dem Mieter gehabt haben dürfte (bei der Wohnungsmarktsituation in Frankfurt). Der BGH kam hauptsächlich wegen der Überlassung einer Wohnflächenberechnung und Grundrißskizze durch den Vermieter zu eine Beschaffenheitsvereinbarung, obwohl im Vertrag keine Fläche angegeben war. Auf die Angaben des Maklers alleine hat der BGH seine Auslegung nicht gestützt.
Vielen Dank zunächst für den Hinweis auf die BGH-Rechtsprechung! Ich habe den Artikel noch entsprechend ergänzt. Erstaunlich, dass solche Konstallationen öfter vorkommen, wo die Wohnungsfläche im Mietvertrag nicht angegeben ist. Mir ist ein solcher Mietvertrag in zehnjähriger anwaltlicher Praxis in Berlin noch nicht untergekommen. Die Wohnungsmarktsituation in Frankfurt kenne ich nicht, vielleicht ist das ja eine Frankfurter Spezialität.
Meine Überlegung zielte auf eine vorvertragliche Pflichtverletzung des Vermieters bzw. Maklers durch falsche Angabe der Wohnungsfläche ab. Es ist doch schon ein sehr merkwürdiger Zufall, dass die Falschangabe des Maklers und die Nichtangabe durch den Vermieter zusammenfallen. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.
Letztlich hängt die Beurteilung natürlich von den Umständen des Einzelfalls ab, die hier nicht bekannt sind. Da der Makler die Wohnung im Auftrag des Vermieters annonciert hat, kommt meines Erachtens auch dann eine Zurechnung über § 278 BGB in Betracht, wenn der Makler auch einen Maklervertrag mit den Mieter hatte bzw. dieser den Makler bezahlt hat.
Der Makler ist auch in dieser Konstellation zunächst im Auftrag des Vermieters tätig. Ob er damit zum Erfüllungsgehilfen wird, darüber könnte man streiten. Dies hätte vom Amtsgericht aber thematisiert werden müssen. Der BGH musste dies nicht tun, da er ja im Ergebnis eine Beschaffenheitsvereinbarung wegen der Überlassung der Wohnflächenberechnung etc. angenommen hat.
Wenn der Mieter den Makler bezahlt hat, kommt im Übrigen das von mir angedachte Vorgehen gegen den Makler in Betracht. Im Rahmen dieses Vertrages wäre dann eine Pflichtverletzung des Maklers zu prüfen.
Mir sind bei einer Wohnungssuche in Dresden anno 2001 solche Verträge reichenweise untergekommen, allerdings war der Wohnungsmarkt damals ein Mietermarkt. Immerhin lag dem Vertrag ein Grundriss der Wohnung, wenn auch ohne vertragliche Bezugnahme bei. Auf die Idee letztere herzustellen kam ich damals nicht, was mir ein knappes Jahrzehnt spärer ‚auf die Füße fiel‘: Ein neuer Vermieter suchte die Wohnungsgröße freihändig auf Basis der Geschossfläche (einschl. Treppenhaus!) festzulegen. Zum Glück mußte ich ohnehin aus beruflichen Gründen die Stadt wechseln.
klabauter hat schon recht: Zumindest die erste Fassung des Textes hier war etwas schwungvoll & mieterfreundlich geraten. Im übrigen ist das Urteil rechtskräftig; die Berufung dürfte auch wenig Aussicht auf Erfolg gehabt haben. Hier ist’s seriös dargestellt: http://www.test.de/Wohnflaeche-Nicht-jede-Angabe-verbindlich-4467781-0/
Ohne die schriftliche Urteilsbegründung sind alle Aussagen dazu etwas gewagt, nicht nur zum Urteil selbst, sondern auch zu den Erfolgsaussichten einer Berufung! Vielleicht wird das Urteil ja noch veröffentlicht, es wäre schon interessant zu sehen, ob und ggf. wie das Amtsgericht die Frage einer Pflichtverletzung behandelt hat. Wenn sich das Amtsgericht damit auseinandergesetzt hat, dann nehmen ich das „verzapfen“ selbstverständlich wieder zurück 🙂
Warum bemühen Sie § 278 BGB? Es geht doch nicht um einen Schadensersatzanspruch und damit um Verschulden, sondern um Mietminderung und damit um die Frage, ob eine bestimmte Wohnungsgröße vertraglich vereinbart wurde.
Das sind in der Tat zwei verschiedene Fragen. Aus dem wenigen, was bisher aus dem Urteil bekannt ist, scheint es neben der Internetannonce keine anderen Angaben zur Wohnungsgröße gegeben zu haben. Dann ist es im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich folgerichtig, eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße und somit auch die Mietminderung abzulehnen.
Eine andere Frage ist aber, ob eine Wohnflächenvereinbarung über eine Zurechnung der Angaben des Maklers gemäß § 278 BGB bzw. über eine vorvertragliche Pflichtverletzung durch die falsche Angabe der Wohnungsgröße in der Internetannonce des Maklers in Betracht kommt. Dafür ist entscheiend, ob der Wohnungsmakler als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen ist.
Das Kammergericht z.B. hat dazu mit Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen: 8 U 208/06, entschieden:
„Der Makler ist Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er sich nicht auf reine Maklerdienste beschränkt (z.B. Erstellung des Expose´s: OLG Hamm NJW-RR 1991,546), sondern mit Wissen und Wollen des Auftraggebers im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wird, die typischerweise diesem obliegen. Erklärungen des Maklers in diesem Rahmen sind dem Auftraggeber zuzurechnen, insbesondere falls er sie veranlasst hat oder dem Makler freie Hand gelassen hat und binden den Auftraggeber (Palandt/Sprau, a.a.O., Einf. § 652 BGB, Rdnr. 9; BGH NJW 1996,451; 1999,638; 2004,2156).“
Ob dies vorliegend der Fall war, kann man nur anhand der Umstände des Falles entscheiden, die hier nicht bekannt sind. Dies müsste vom Gericht aber geprüft werden, denn bei einer Zurechnung der Angaben des Maklers über § 278 BGB käme dann doch eine Wohnflächenvereinbarung und Mietminderung in Betracht oder bei einer vorvertraglichen Pflichtverletzung dann auf dem Umweg über den Schadensersatzanspruch.
Sie vermischen da eine Vereinbarung über die Wohnfläche und eine daraus folgende Mietminderung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung. Das sind zwei ganz verschiedene Dinge.
Für eine Mietminderung brauchen Sie eine Vereinbarung über die Wohnfläche. Da kommt eine Zurechnung über § 278 BGb nicht in Betracht. Zu prüfen wäre allenfalls eine Vertretung des Vermieters durch den Makler nach § 164 BGB. Makler treten in der Regel aber nur als Vermittler und nicht als Vertreter der Vermieter auf.
Wenn Sie eine Pflichtverletzung des Maklers bejahen, die sich der Vermieter nach § 278 BGB zurechnen lassen muss, kommen Sie zum Schadensersatz und nicht zur Minderung. Die Mieter werden also so gestellt, als ob ihnen die richtige Wohnungsgröße mitgeteilt worden wäre. Was wäre dann passiert? Vielleicht hätten sie die Wohnung nicht genommen. Zu erstatten wären also vielleicht beispielweise Umzugskosten. Die Mieter werden kaum darlegen und beweisen können, dass sie sich in dem Fall mit dem Vermieter auf die niedrigere Miete geeinigt hätten. Dass die Mieter mit Schadensersatzansprüchen, etwa mit den Umzugskosten, aufgerechnet haben, ließ sich der Presse nicht entnehmen, war also vermutlich auch nicht der Fall. Deshalb hatte das Amtsgericht vielleicht auch keine Veranlassung, sich mit § 278 BGB auseinanderzusetzen.
Eine interessante Diskussion. Zu einer Stellvertretung gemäß § 164 BGB käme man wohl nur, wenn der Makler den Mietvertrag abgeschlossen hat. Dies war hier anscheinend nicht der Fall.
Auch bei der Frage, ob eine Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegt, kann aber eine Zurechnung der Erklärungen des Maklers als Erfüllungsgehilfen erfolgen, siehe die von mir zitierte Rechtsprechung des Kammergerichts mit weiteren Nachweisen.
Die Frage ist dabei, ob der Makler Erfüllungsgehilfe war oder nicht. Der Bundesgerichtshof hat in seiner oben zitierten Rechtsprechung ja auch auf Umstände außerhalb des eigentlichen Mietvertrages abgestellt, die zu einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung geführt haben. Solche Umstände könnten grundsätzlich auch in Erklärungen des Maklers liegen, wenn dieser Erfüllungsgehilfe des Vermieters war. Dabei kommt es auf die Details des Falles an.
Bezüglich eines etwaigen Schadenersatzanspruches hatte ich ja bereits angerissen, dass man sich sehr gut darüber streiten kann, ob die falsche Angabe der Wohnfläche zu einem kausalen Schaden des Mieters geführt hat oder ob dieser die Wohnung nicht auch bei 62m² Wohnfläche für 920,- € angemietet hätte. Das wäre sicherlich nicht einfach für den Mieter.
Auch im Rahmen der Prüfung des Vorliegens einer Wohnflächenvereinbarung müsste man aber die Thematik einer evtl. Zurechnung der Maklererklärung über § 278 BGB prüfen. Ob und inwieweit dies vom Gericht geprüft wurde, lässt sich momentan ja noch nicht sagen.
BGB-Freak hat selbstverständlich recht. Eine „Zurechnung der Erklärung des Maklers über § 278 BGB“ führt auf keinen Fall zur Vereinbarung einer bestimmten Wohnfläche. Das geht nur über §§ 164 ff. BGB, und Vertreter sind Makler in der Regel eben nicht. In der zitierten Kammergerichtsentscheidung ging es um Schadenersatzforderungen wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dementsprechend heißt es auch in der Urteilsbegründung der Frankfurter Richterin : „Dafür (= konkludente Wohnflächenvereinbarung, Anm. d. Verf.) ist zumindest erforderlich, dass die Parteien bei Vertragsschluss auf eine für den Mieter erkennbar ausschlaggebende Flächenangabe in einer vom Vermieter oder Makler geschalteten Zeitungsannonce Bezug nehmen. “ Und davon war weit & breit nichts zu sehen. Die Mieter hatten den vom Vermieter zugesandten Vertrag ohne weiteres unterschrieben & zurück geschickt.
Sie scheinen die Entscheidung des Amtsgerichts im Wortlaut zu kennen, ist diese veröffentlicht worden? Wenn ja, wäre ich für Mitteilung des entsprechenden Links dankbar.
Die Frage der Zurechnung von Handlungen, Erklärungen etc. von Erfüllungsgehilfen stellt sich in der Regel nur bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen. Ob und inwieweit solche in diesem Fall vorliegen können, ist eine Frage der Einzelheiten des Falles, die mir nicht bekannt sind.
Bei der Prüfung einer konkludenten Vereinbarung der Wohnfläche greift der Bundesgerichtshof auf Umstände außerhalb des eigentlichen Mietvertrages zurück, in dem dortigen Fall auf eine Grundrißskizze und eine detaillierte Wohnflächenberechnung. Folgt man dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dann sind auch andere Umstände außerhalb des Mietvertrages bei der Prüfung einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung zu berücksichtigen. Dies können dann grundsätzlich auch Erklärungen des Maklers sein, wenn dieser als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig war. Wenn der Makler sogar als Stellvertreter des Vermieters agiert hat, ist die Rechtslage ohnehin klar, dann wirkt die Erklärung des Maklers für und gegen den Vermieter (§ 164 BGB). Bei einer Tätigkeit des Maklers als Erfüllungsgehilfe kommt ein solcher Automatismus nicht in Betracht, da sind dann wirklich die Details entscheidend. Bei der Prüfung einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung hätte man auf diese Thematik aber eingehen müssen. Wenn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Umstände außerhalb des Mietvertrages bei der Prüfung einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung zu berücksichtigen sind, dann können dies auch Erklärungen vom Vermieter eingeschalteter Erfüllungsgehilfen sein.
Die Entscheidung ist soweit ich weiß zwar dafür vorgesehen, aber noch nicht veröffentlicht. Ich habe sie direkt vom Gericht erhalten. Ich kann sie Ihnen als PDF-Datei per E-Mail schicken, wenn Sie wollen.
Sehr gerne würde ich die Entscheidung lesen. Wenn Sie mir diese per email an info@kanzlei-mehringdamm.de schicken könnten, wäre ich Ihnen sehr verbunden.
Na klar. Ist unterwegs.