Bundesgerichtshof zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Eine Reihe von mietrechtlich relevanten Entscheidungen sind in letzter Zeit durch den Bundesgerichtshof ergangen. Diese betreffen alle die Thematik der Erhöhung von Vorauszahlungen für Betriebskosten. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, die Vorauszahlungen einseitig angemessen zu erhöhen.

Bereits letztes Jahr hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. September 2011 (Az. VIII ZR 294/10) entschieden, dass Vermieter keine „abstrakten“ Zuschläge für mögliche zukünftige Betriebskostenerhöhungen einkalkulieren dürfen. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen daher nur in der Höhe  angepasst werden, wie sie auch voraussichtlich anfallen werden. Grundlage dafür ist die letzte Betriebskostenabrechnung.

Mit Urteil vom 15. Mai 2012 (Az.: VIII ZR 246/11) hat der Bundesgerichtshof in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung dann entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß sein muss, damit der Vermieter auf Grundlage dieser Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen für Betriebskosten erhöhen kann.  Eine Betriebskostenabrechnung die formell und/oder materiell fehlerhaft ist, kann daher keine Grundlage für die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen sein.

Der Mieter gerät aber in der Gefahr, dass er eine Kündigung erhält, wenn er die erhöhten Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht leistet und dadurch Rückstände auflaufen, die den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen.

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof am 18. Juli 2012 entschieden, dass der Vermieter das Recht zur Kündigung hat, wenn der Mieter zu Unrecht die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht begleicht und und dadurch Rückstände auflaufen, die zu einer Kündigung berechtigen.

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist dies bei Wohnungsmietverträgen bereits dann der Fall, wenn die Rückstande die Miete für einen Monat übersteigen. Je nachdem, wie hoch die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ausfällt und wie diese begründet wird, sollte daher auf Mieterseite genau überlegt werden, ob und wie darauf reagiert wird.